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トップライフプラン相談室>住宅ローン選び、見直し
 

 住宅ローン選び、見直し

 <目次>


  住宅ローンを選ぶポイント@〜借りられる額と返せる額〜

住宅ローンを選ぶ前に「いくら借りられるのか」と「いくら返せるのか」を整理しておきましょう。
1.いくら借りられるのか
借りられる額(借入可能額)は、借りる方の年収によって変わります。
<借りられる額の計算方法>
 @年収÷12ヶ月×総返済負担率(下表A)=毎月返済額の上限
 A毎月返済額の上限÷100万円当たりの毎月返済額(下表B)100=借入可能額(万円)


<(表A)総返済負担率>
  フラット35  民間金融機関 
年収  400万円未満  400万円以上  各行で違いあり 
基準  30%  35%  20%〜40% 

<(表B)100万円当たりの毎月返済額(元利均等返済、金利3%)>
返済期間  20年  25年  30年  35年 
返済額(円)  5,546  4,743  4,216  3,849 


<計算例(フラット35、年収600万円、返済期間30年)>
 @600万円÷12ヶ月×35%=175,000円(自動車ローンなどの返済額があればココから差し引きます)
 A175,000÷4,126円×100=4,150万円

  →借入可能額4,150万円

      ↓次に・・・

2.いくら返せるのか
上記1で、おおよそいくらまで貸してもらえるかが分かりました。しかし、実際には毎月返済し続けられる金額で借りなければ、すぐに家計は破綻してしまいます。
無理のない借入額(返済可能額)は以下の方法を参考にしてください。
<返せる額の計算方法>
 @現在の家賃(年)+住宅用の貯蓄(年)−新居ランニングコスト(年)=返済できる年額(A)
 A毎月返済できる額(A)÷12ヶ月÷100万円当たりの毎月返済額(下表A)×100=無理のない借入額


<(表A)100万円当たりの毎月返済額(元利均等返済、金利3%)>
返済期間  20年  25年  30年  35年 
返済額(円)  5,546  4,743  4,216  3,849 


<計算例(返済期間30年)>
 @960,000円(家賃/年)+480,000円(住宅用貯蓄/年)−200,000円(ランニングコスト)=1,240,000円
 A1,240,000円÷12ヶ月÷4,216円×100=2,450万円

  →無理のない借入額2,450万円





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  住宅ローンを選ぶポイントA〜固定金利と変動金利と、固定期間選択型〜

1.固定と変動の使い分けを知っておく
<違い>
 固定金利=借りたときの金利がずっと続く
 変動金利=その時々の世の中の金利に応じて5年毎に返済が変わる(金利の変更は半年毎)

<使い分け>
 固定金利=長い目で見て、低金利の時に使いたい=今後、金利が上がる見通しの時
 変動金利=長い目で見て、高金利の時に使いたい=今後、金利が下がる見通しの時
金利動向
2.固定期間選択型もある
基本的には借換をしない限り、最初に固定金利を選べば完済まで固定金利が続き、変動金利を選べばずっと変動金利です。
その中間に位置するのが「固定期間選択型」です。
5年や10年など一定期間は固定金利が続き、その期間が終わる時に次の期間の金利を決めます。
固定期間選択型



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  住宅ローンを選ぶポイントB〜住宅ローンだけを見ない〜

1.せっかくなので家計見直しをする
住宅を買うと、これまでの家計がガラッと変わります。家が大きくなる分照明器具が増えるため電気代が増え、部屋が増えるぶん暖房費も増えます。固定資産税や修繕費などのランニングコスト、掃除用具や庭の手入れ道具などイロイロとかかりそうです。
これまでの家計のやり繰りとはちょっと変えた方が良さそうですね。

<電化製品>
積極的に省エネタイプのものを選ぶと電気代がお得に

<暖房便座>
暖房を絞ると電気代がお得に

<冷蔵庫>
夏冬で庫内温度を変える

<生命保険の見直し>
住宅ローンを組むと「団体信用生命保険」に加入するのがほとんどです。これに入っておくとローンを借りた夫が亡くなったとき、ローン全額が保険金で完済されます。
したがって生命保険の必要保障額を少し下げてもよいケースがあります。

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 住宅ローン見直しのポイント〜借換え上手と繰上上手〜

1.借換え
今、新たに借りる金利よりも、自分の支払っているローン金利が高い場合は、借換えの検討をしてみましょう。
<借換え検討の目安>
以下全てに当てはまるなら借換えがお得かもしれません。
 ・現在のローン残高が500万円以上ある
 ・残りの返済期間が10年以上ある
 ・今の金利との差が1%以上ある →北海道銀行の金利
2.繰上返済
100万円などまとめてローンの一部を返すことを繰上返済といいます。繰上返済をすることで支払い利息を減らすことができます。借りた先によって繰上返済できる要件が違いますので問い合わせてみましょう。
できるだけ早いうちにするとお得です。

<期間短縮型>



<返済額軽減型>
 


   
 <繰上返済の効果例@>
    借入金1,000万円、年利3%、元利均等返済方式、返済期間35年
        5年経ったときに100万円繰上返済

                       繰上返済の効果例@
     
 
 
 <繰上返済の効果例A>
    借入金1,000万円、年利3%、元利均等返済方式、返済期間35年、
      20年経ったときに100万円繰上返済

     
                        繰上返済の効果例A


 

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